Z danych zaprezentowanych przez Izbę Zarządzających Funduszami i Aktywami w 2016 r. 51 proc. inwestujących Polaków wybrało nieruchomości, by ulokować swój kapitał. Dlaczego właśnie budynki i grunty wydają się Polakom najlepszą formą inwestowania? Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska widzi w tym przejaw naszej mentalności narodowej. Polacy lubią widzieć to, w co inwestują. Najlepiej, żeby było to coś solidnego i przyszłościowego. Sądzę, że nabywcy inwestujący w nieruchomości bezpośrednio, poprzez zakup mieszkania, cenią tę inwestycję w znacznej mierze dzięki temu, że posiadają realnie nieruchomość na własność. Z mojego doświadczenia wynika, że osoby prywatne inwestujące w zakup mieszkania często oczekują, poza zwrotem z najmu, długofalowego zysku z lokalu. Wiążą z nim takie plany, jak np. zabezpieczenie na starość czy przekazanie mieszkania w przyszłości dorosłym dzieciom lub wnukom. Rosną ceny mieszkań, a wraz z nimi stawki najmu Z najświeższych wyliczeń Home Brokera i wynika, że średnia rentowność najmu w Polsce wynosi obecnie 5,28 proc. W najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach może sięgnąć 6, a nawet więcej proc. - Rentowność lokali pod inwestycje waha się od 3 do 7 proc. w zależności od miasta. Badania wykazują, że najlepiej kupić mieszkanie na wynajem w Gdańsku, Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. W tych miastach jest największy popyt na lokale do wynajęcia, dlatego można uzyskać wyższe stawki czynszu – mówi Adrian Potoczek, dyrektor do spraw sprzedaży w Wawel Service. Według informacji Narodowego Banku Polskiego stawki czynszów w największych miastach Polski ostatnio rosną. Pod koniec 2016 Warszawa - 52,5 zł/mkw. Kraków - 36,0 zł/mkw. Łódź - 26,7 zł/mkw. Wrocław - 37,2 zł/mkw. Poznań - 33,0 zł/mkw. Gdańsk - 37,5 zł/mkw. Czytaj także w BUSINESS INSIDER Jak podkreśla Andrzej Prajsnar, ekspert portalu średnie czynsze zwykle rosną razem z rynkowymi cenami mieszkań, dlatego wzrosty czynszów nie powinny dziwić. Mogą za to ucieszyć inwestorów. Największa rentowność najmu w Katowicach Wedle kwietniowych wyliczeń analityków z Home Brokera i najbardziej opłacalne jest kupno mieszkania pod wynajem w Katowicach, gdzie mieszkania są bardzo tanie (200 tys. zł za lokal na rynku pierwotnym to przeciętna cena). Wynajmując je, można zarobić 36,7 zł za mkw., zatem rentowność netto sięga 6,58 proc. W Gdańsku, Łodzi i Warszawie oczekiwany zysk netto w skali roku to ponad 5,5 proc. Pomiędzy 5 i 5,5 proc. zysku spodziewać można się we Wrocławiu, Rzeszowie i Lublinie. - Stawka netto oznacza, że w obliczeniach uwzględniono czynsz dla wspólnoty, podatek, a także okres, w którym trwać będzie poszukiwanie najemcy – podkreśla Marcin Krasoń, analityk Home Broker. Rentowność najmu jest wyliczana na podstawie średniej ceny zakupu mkw. lokalu w danym mieście oraz średniej stawki najmu mkw. pomniejszonej o 5 proc. Obliczenia, uwzględniające nawet wymienione przez Marcina Krasonia czynniki, nie są do końca miarodajne. W pamięci warto mieć jeszcze inne kwestie związane ze specyfiką tej formy lokowania kapitału. Wzrost wartości nieruchomości w czasie jest trudny do przewidzenia Kiedy kupujemy nieruchomość mieszkaniową pod wynajem, bierzemy pod uwagę dwa rodzaje zysków – bieżące przychody z najmu oraz wzrost wartości nieruchomości w czasie. Statystycznie cena nieruchomości wzrasta w ciągu kilkunastu lat średnio o 2 proc. To jednak tylko statystki. Wszystko zależy od rodzaju nieruchomości, lokalizacji oraz nieco mniej przewidywalnych kwestii, jak np. kierunki rozwoju rynku najmu mieszkań w Polsce. Ten, według Macieja Górki z ma kilka spraw do rozwiązania: Aby rynek najmu mógł się właściwie rozwijać, niezbędne są zmiany legislacyjne. Chodzi np. o ustawę o gospodarowaniu nieruchomościami oraz o ochronie praw lokatorów. Mają one wprowadzić zmiany w relacjach między najemcą a wynajmującym. Z ostatnich informacji wynika, że kontrowersyjne propozycje zostały wycofane z projektu ustawy. Punktem spornym był między innymi zapis dotyczący usunięcia katalogu osób, które są chronione przed eksmisją. Sprzeciw w trakcie konsultacji wyraził Rzecznik Praw Konsumenta. Jak zapowiedział Minister Smoliński rząd pracuje także nad zupełnie nową ustawą, ustawą o najmie. Niełatwe relacje z najemcą oraz niewielka płynność inwestycji Jeśli chodzi o bieżące zyski z najmu, to wszystko zależy od tego, jak szybko znajdziemy najemców i jak długie będą okresy, kiedy nikt nie będzie nam płacił za wynajem. - Znalezienie najemców za dobrą stawkę też zająć może nawet kilka miesięcy. Tym bardziej, że za chwilę pojawią się konkurenci w postaci instytucjonalnych projektów takich, jak Mieszkanie Plus, w którym stawki czynszów będą niższe od rynkowych. Trzeba pamiętać, że kiedy lokal stoi pusty, rentowność wynosi okrągłe zero - podkreśla Maciej Górka. Warto wspomnieć też, że do ceny zakupu mieszkania trzeba jeszcze doliczyć koszty jego urządzenia czy remontu, w zależności od tego, czy kupujemy na rynku pierwotnym czy wtórnym. Im mniej atrakcyjna lokalizacja, tym większe muszą być nakłady na aranżację lokalu. Inaczej trudno nam będzie znaleźć najemców. Ponadto w trakcie wynajmowania mieszkania pojawiają się różnego typu wydatki, jak konieczne naprawy, kupno niezbędnego sprzętu itd. To wszystko trzeba odliczyć od zysków z najmu. Pozostaje jeszcze kwestia płynności inwestycji. W przypadku nieruchomości jest ona niewielka. Kiedy postanowimy sprzedać nieruchomość z zyskiem, może to zająć sporo czasu. WARTO WIEDZIEĆ

inwestycja w mieszkanie na wynajem